为了让广大老年拆迁农民能够更好地安享晚年，从今年起，无锡市惠山区采取集中安置的办法，迄今已有125名七旬以上的老年农民成为各个敬老院的新“房客”，为解决拆迁过程中老年农民安置难问题趟出了一条新路。

近年来，随着城市化建设步伐的不断加快，越来越多的惠山农民“转型”为市民，今年全区完成土地置换社会保障的人数达3.53万人。“在拆迁过程中，老年农民安置一直是困扰许多家庭的棘手事”，区民政局一位负责人介绍说，由于年龄、身体、生活习惯等原因，许多家有老人的拆迁户在外寻找过渡房安置时，常常会遭遇到租房市场的冷落，难以找到理想的居所。为了保障老年农民生活质量不因拆迁而下降，惠山区因地制宜推出了集中安置新政。 

【责任编辑】 王晓庆 张  昕

成都商报讯（记者马想斌）市政协委员何立新建议，应对城市老龄化，成都应该在周边地区建设“外挂式养老城镇”，进行集中养老。

“针对城市内部养老面临诸多难题，成都也应该在周边建设‘外挂式养老城镇’，进行集中养老。”何立新认为，“外挂式养老城镇”既能有效回避城市社区养老、机构养老等分散管理难成规模和成本较高的众多弊端，让老龄人借助养老城镇周边优质环境得到休养，借助周边山水农田从事简易的休闲劳动，锻炼身心，提升老龄人生活品质；同时还能吸引社会资金和资源投向养老产业，促进养老产业快速发展，为当地农民提供就业机会，带动新农村建设与发展；更重要的是减轻城市人口压力，促进大中城市人口新老替换，维持城市活力。

何立新在提案中称，截至2009年底，全市户籍人口中60岁及以上老年人口196.8万人，占总人口的17.27%。养老产业需求巨大。成都市农村、尤其是三圈层区县的山麓地带，非常适合发展乡村养老产业。何立新建议，以规划为龙头，整镇整村地打造养老城镇和养老农庄，将用于城市养老事业的政府财政投入适当向养老城镇倾斜。

汤平委员：设立“市长质量奖”提高成都质量水平

成都商报讯（记者马想斌）目前，美、英、法、日等79个国家和地区先后制定了卓越绩效评价准则，设立了政府质量奖项。我国“全国质量管理奖”的评审工作于2001年开始启动。市政协委员汤平认为，成都也应该设立“市长质量奖”，提高成都市的整体质量水平。

汤平认为，设立“市长质量奖”，将有助于我市在开展“质量强市”活动中，出台创新举措，积累典型经验，实现重大突破。汤平建议，统计部门会同质量行政主管部门，把质量统计指标纳入国民经济统计发布指标体系并对区（市）县政府进行考核；在此基础上，采取多种措施，推出一批成都市自主知识产权的知名品牌进行重点扶持和培育。他说，将“市长质量奖”作为市政府设立的最高质量荣誉，原则上一年一评，以引导和激励广大企业或组织建立和实施卓越绩效模式，提高产品、工程、服务和环境质量水平，持续提升经营业绩，增强成都市经济的综合竞争力。

共掌管1.4兆美元资产的全球11大养老金资产管理公司，汇合数个领先房地产业组织，携手制定全球房地产可持续性标准(“GRESB”)。GRESB基金会就可持续性课题将与房地产业基金管理公司进行为期一年的调查。通过提升房地产投资管理公司在环境可持续性方面的透明度，GRESB旨在为股东创造价值，并同时大量减低业内碳排放。

GRESB基金会将于3月28日启动首个调查，调查所收集的数据将会成为2011年标准的基础。GRESB的覆盖范围独特——除了全球房地产市场外，还包括整个私人及上市实体市场。

目前，大批国际领先养老基金资产管理公司已经加入此次计划，包括丹麦最大养老基金ATP、加拿大最大养老基金安大略教师养老基金、荷兰第三大养老金资产管理公司Mn Services、英国最大房地产管理公司之一爱马仕房地产、澳大利亚的本地政府养老基金以及维多利亚基金管理公司。其他加入的资产管理公司还包括英国英杰华投资集团和美国派拉蒙集团。

GRESB基金会预计会得到数个领先房地产业组织的积极支持，包括亚太房地产协会、亚洲非上市房地产投资协会，以及仲量联行。

养老地产需求明显凸现的当下，进军养老地产的开发企业名单在不断被拉长。路劲地产就是新近加入者。近日，路劲地产董事局主席单伟豹向记者透露，路劲地产将联手日本马森集团，在未来几年内转攻中国养老房项目。路劲地产显然不是孤身奋战。“两年半前，我刚回到中国之时，总遇到有人说养老地产与中国传统文化相差很远，让老人住的远不符合孝道，但现在事情已发生了很大的变化。今天人们对这一领域的产品和服务的需求已经慢慢出现，而众多业界人士开始积极活动。”3月28日，睿智国际老年公寓集团中国首席运营官潘涌接受本报记者采访时表示。

面对行业成长期的巨大蛋糕，像路劲这样的默默进入者必然想抢占先机：养老地产的行业生命周期处于成长期，机会众多。虽然竞争初步形成，但与一般的商品房市场相比，这一领域集中度与竞争度都不大。一定时间内，养老地产市场的进入门槛尚比较低。这其中，最为核心的竞争无疑是围绕商业模式进行。业内人士均认为，虽然养老地产各类模式处于比较初级的阶段，但是一定程度上，“已经有模有样”。

“养老地产至少涉及两个产业，一是房地产行业，二是服务行业。任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。”天津永泰红磡从事养老地产领域的人士对本报记者表示。无疑，在行业尚属于初级阶段之时，进军养老地产无疑要理清初创期的众多头绪。

“阶段性探索”。

据世邦魏理仕（CBRE）中国区首席运营官金勇观察，虽然行业尚处于成长阶段，但是，目前已经至少有四种关于养老地产的商业模式。“依据服务老人群体的不同健康程度以及盈利模式，可以做出一些划分。”金勇介绍说。据记者观察，每隔一段时间，总是有各种各样的模式层出不穷。值得注意的是，这些模式尚处于法规政策缺失阶段的“阶段性探索”。

“养老地产实际上是有一些政策的，或者有导向的，但是，还没有完全落地，还有一些法律法规在适应性上还差一些。”某涉足养老地产的海南开发商概括说，“即使是有一些成功模式，也只能算是短时间内的成功。”比如，对于一些走“销售”路线、面对健康老人的养老住区就可能潜伏着一些隐患——这其中，盈利模式的设定与服务配套的相对欠缺就让这种模式的复制陷入尴尬。“有的养老社区开始的时候有班车，随着销售进入尾声，班车数量就开始变少。”金勇介绍说，“这些社区走的都是商品房的开发模式，因此，所在地区多数属于远郊地区。而随着这些社区入市时间拉长，半自理或者非自理的老人逐渐增多，社区所在的远郊就很可能欠缺相应的医疗配套。有的老人不得不回到自己原有距离医疗配套较近的住房。”有不愿意透露姓名的业内人士直言，“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，有利于迅速提高公司品牌形象与规模。但是，“往往无法获取长期收入，对于地产企业的土地、定位、设计、质量控制、服务以及后期运营，要求也较高”。

另外一种被业内广为提及的模式是会员制的“综合地产型”模式，其盈利主要依靠会员制收益以及综合服务收益，这以上海的“亲和源”模式为代表。但是，对于有些企业而言，这一模式往往投资回报期很长，对于企业的运营管理能力要求较高，而且也存在资金限制。走此种模式的睿智国际老年公寓集团就在进入中国之时面临一些困惑。潘涌表示，“会员制往往面临着信任度的问题，为了确保信任度，我们可以和政府以及可信的开发商合作，当然现在也在和保险公司谈。”虽然潘涌他们希望运营5～7年之后将成熟的物业卖给保险公司或者其他投资机构，但这种退出机制能否获得成功还存在巨大不确定性。

定位难题。

不难看出，尽管养老地产的一些模式清晰有样，而且现有的模式，有的已经走在行业先列，但很多方面仅属于行业阶段性成功。因此，在选择养老地产的商业模式之前，许多问题都需要厘清。首先，由于目前众多开发商发力进入养老地产领域，对于行业客户需求的划分则仍处于初级阶段。比如，更多的开发商将目光紧盯高端养老地产客户。据了解，这些高端养老客户主要是政府和国有企业单位退休官员、企业主、退休企业高管、大学教师、富裕家庭、华侨、现阶段富裕阶层的父母。而以家庭为单位，目前众多也集中在高端富裕家庭。而中等富裕阶层以及普通家庭的养老地产需求则往往被忽略。此外，开发企业更多关注的是老龄人口比例，而集中关注老年人身体健康水平的则不是很多。“日本健康老人很多，一般100个里就只有16个是需要照顾的。”美国BAR建筑设计事务所合伙人马克·凯特斯（Mark Koester）在接受本报记者采访时介绍说，“如果不对照文化以及国情，完全借鉴一些日本模式，就有可能不对路。”

第二，对于开发商而言，进军横跨地产与服务两个行业的功能性地产领域，其开发商的身份也往往带给其一定限制。“在日本，我们合作多年的伙伴HCM（即Half Century More）以前是开私人医院的。”马克·凯特斯对本报记者介绍，“他们多年的医疗领域的服务经验，让他们众多医院的客户很自然地成为养老公寓的客户。”而医院所特有的专业性服务，并非开发商一时能够建立起来的。

第三，在土地成本、建安成本以及人力成本不断上扬的情况下，面对投资回报以及运营成本高企的状况，上述模式如何找到规模与效益的平衡也是一大问题。潘涌所在公司在中国最新一个开工的项目在浙江嘉兴，而这一地域的选择与他们最初想布局的一线城市就有所差别。“开始主要还想集中在一线城市，但比较困难。现在则是想把中小城市先做起来，而且这些城市政府比较配合，服务速度都比较快。”潘涌介绍道。

总体而言，在养老地产领域，走何种商业模式，选择的前提在于想清楚公司的战略与目标，并应该结合自身资源以及能力，做长远规划。(据中国房地产报报道记者 刘关 北京报道)

新京报讯（记者魏铭言）以前，“计划生育”在人们的印象中是行政管理，意味着超生就罚款；“十二五”期间，北京人口计划生育工作将向人口服务转型，包括免费的婚前健康检查，孕前优生健康检查，避孕药具发放，以及对全体居民，特别是青少年的性和生殖健康教育。因承担着北京人口规模调控任务，北京市人口计生委将从今年起，逐步构建人口服务管理体系。

人口增长2020年现拐点

北京市2011年人口和计划生育工作大会召开。北京市副市长丁向阳介绍，截至2009年底，全市实际常住人口总数为1972万人。“十一五”期间，北京人口总数，平均每年增长52万，预计“十二五”期间，随着城市化进程持续，首都人口增速不会减缓。直到2020年，北京才可能出现人口增长的拐点。不过，人口老龄化问题也随之加剧，预计2020年，北京将有20%的人口是60岁以上的老年人。

北京市人口计生委主任刘志也在工作报告中说：未来五年，全市常住人口，老年人口，劳动年龄人口、外来人口都将继续增加，人口数量、结构素质、分布等问题交织。其中，人口过快增长已成为首都发展最突出的矛盾和问题。

构建人口服务管理体系

为合理调控人口规模，北京市人口计生委今年将以人口规划为基础，加强与卫生、民政等部门的人口信息共享和综合利用，逐步构建系统的人口社会管理和服务体系，包括开展“免费孕前优生健康检查”项目试点，在全市范围内实施生殖健康惠民优惠项目，拓展人口计生公共服务范围，并探索现代城市的避孕药具发放模式。

此前遍布街乡村镇的计划生育网络，也将逐步转型为人口计生公共服务网络；街乡计生专干将改变昔日“下行政命令”的工作方式提高职业化服务水平，生殖健康咨询师、人口社工师、人口统计师将成为他们的新“职称”。

丁向阳还透露，目前，北京市人口计生委已向编办申请增加三个处室，专职统筹制定、协调人口控制、人口服务管理等各方面的法规、规划、政策。

此外，北京市人口计生委还将探索建立人口评估机制和人口预警机制；启动《北京市人口与计划生育条例》修改的前期调研。

三区试点19项免费孕检

本报讯（记者魏铭言）昨起，平谷、丰台、昌平三区有生育计划的夫妇，可以享受国家规定的19项免费孕前优生健康检查。

记者从北京市人口计生委了解到，“十二五”期间，这一政策将在全市普及。

19项免费孕前优生健康检查具体包括：病情询问、体格检查、9项实验室检查、4项病毒筛查、妇科超声检查、风险评估等项目，项目成本在1100元至1200元左右。

即日起，有相关需求的夫妇可到户籍所在乡镇、村或居委会的计生单位凭生育服务证和身份证领取免费孕前优生服务卡和体检联系单。

今年，北京市和各区县人口计生委将继续拓展人口计生公共服务范围，包括开展0至3岁婴幼儿早期教育，和卫生部门合作在社区卫生服务中心（站）免费发放避孕药具等。

人力资源和社会保障部副部长胡晓义近日在回答记者提问时表示，建立新型农村社会养老保险制度短短的一年多时间，取得了明显效果。进行新农保试点的地区已经有1.43亿农民参保，其中有4000多万老年农民已经领到了由政府发给的每月最少55块钱的基础养老金。

胡晓义表示，建立新农保制度是我们国家社会保障史上的一件大事。现在全国已经有838个县（市、区）开展了养老保险试点。同时，还有一批县（市、区）虽然没有列入国家的试点计划里来，但是地方政府出资自行开展了试点，这样加起来，进行新农保试点的地区已经有1.43亿农民参保，其中有4000多万老年农民已经领到了由政府发给的每月最少55块钱的基础养老金。新农保制度的建立，从根本上改变了中国农村几千年来仅仅靠养儿防老、家庭养老的模式，得到了广大农民群众的衷心拥护。(任民)

人民政协报讯　(记者　谢靓)北京市有369家养老机构，内设医务室的100多家，其中仅有18家具备定点医疗资质，而北京市政协社法委去年对本市养老问题开展的调查显示，96％以上的老年人患有各种疾病，“养”和“医”该如何衔接？近日，市政协社法委和民宗委成立调研组，对市内养老机构医疗服务体系建设情况展开了专题调研，以此推动养老机构医疗服务体系建设，让老人们在养老院里也能看病。

养老机构可否与医保定点医院签订合作协议，由医院上门为养老机构的老人提供医疗服务？这是此次调研的重点之一。4月12日上午，调研组来到丰台区新华街社区卫生服务站，这个卫生服务站已经与附近两家敬老院建立了联系，经常派医生上门服务，大大方便了那里的老人就医。调研组不少委员对养老机构和社区卫生服务中心的这种合作表达了肯定。还有委员提议，在条件允许的情况下，社区卫生服务站可尝试派医生长驻敬老院。

现在，北京市正通过整合现有基层医疗和养老机构，试点推广护理院。调研组在北京丰台区一家养老院了解到，这家养老院与两家医院建立了双向转诊绿色通道，能为入住人员提供既迅速又专业的医疗护理，现在床位已供不应求，它也是北京市卫生局首批护理院试点单位。然而，养老院负责人向委员们反映，由于护理院并未纳入医保体系，现行的一些医保报销政策并不适用于护理院的发展。对此，不少委员认为，在养老机构内设置医疗机构，需要完善医疗服务保障的标准、规范及审批程序，审查合格后可纳入医保定点范围。

除了实地调研，市政协社法委和民宗委还在网上发布了调查问卷，向网民征询对于改善养老机构中医疗服务状况的意见。下一步，调研组还将赴外地考察，进行比较调研。